Mercato Fondiario mantovano, moderata vivacitĂ  nel 2024. Crescono superfici e valore scambiati ma il prezzo unitario medio della terra cala leggermente

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Creato 06 Febbraio 2025

Pubblicato 06 Febbraio 2025

MANTOVA, 06 feb. - Anche nel 2024 il mercato fondiario mantovano ha visto una maggior moderata vivacità rispetto all'anno precedente. Si è infatti osservato un aumento delle superfici e del valore complessivamente scambiato. Il prezzo unitario medio della terra del 2024 è però leggermente calato rispetto al 2023 (-1,6%), attestandosi a 4,45 €/m2.

E' quanto emerge dall'analisi dell'andamento del mercato dei terreni agricoli virgiliani nel corso dell'anno appena concluso indagato dalla Commissione Provinciale Espropri sulla base di dati di compravendite (anonimi) estratti dall'Agenzia delle Entrate di Mantova.

"Questa indagine – sottolinea il presidente della Provincia Carlo Bottani - unica in Italia, permette di osservare in dettaglio le dinamiche del mercato fondiario sul nostro territorio".

Nel 2024 i prezzi più alti della provincia si sono registrati nell'area centrale del mantovano (Mantova, Curtatone, Borgo Virgilio, Bagnolo, Castellucchio, Rodigo) dove i prezzi sono aumentati del 12,7% (5,2 €), superando quelli delle colline moreniche, storicamente i più elevati della provincia. Nell'area morenica si è infatti registrato un calo rispetto al 2023 (- 4,7%, 5,1 € in media).

Incrementi dei valori si sono avuti anche nel viadanese e nella zona di Marcaria (+7,2%, 4,92 €), come pure nel Sinistra Secchia (Pegognaga, Suzzara, Gonzaga, S. Benedetto Po, ...), zona di produzione del Parmigiano Reggiano, dove i prezzi medi sono aumentati significativamente (+7,4%, 4,8 €).

In altre zone della provincia si sono invece registrati cali dei prezzi della terra. Ad esempio, nel territorio a Nord di Mantova (Porto Mantovano, S. Giorgio, Marmirolo e Roverbella) e nella zona di Roncoferraro si sono avute diminuzioni importanti. Una riduzione è stata rilevata anche nell'asolano (Asola, Castel Goffredo, Guidizzolo, Ceresara, Canneto s/O, Goito ecc ...). La zona della provincia dove la terra vale meno è sempre il Destra Secchia (3,5 €).

"La domanda di terra è maggiormente sostenuta dove le aziende agricole sono in grado di conseguire redditi apprezzabili e competitivi, ciò sia nel settore zootecnico con vacche da latte e suini, sia in quello delle produzioni vegetali come l'orticoltura – spiega Nicola Balboni, agronomo, presidente della Commissione Provinciale Espropri -. In queste situazioni, la buona redditività consente agli imprenditori di cercare di ampliare l'azienda e, in genere, gli scambi sono relativamente facili. Le compravendite si concentrano però su terreni di modeste superfici, mentre sono rari i casi di cessione di grandi superfici o di interi fondi rustici. Nei distretti zootecnici la domanda è spesso motivata anche dalla necessità di migliorare il rapporto fra allevamento e terra".

Le imprese agroenergetiche (fotovoltaico e biogas-biometano) sono molto attive nella ricerca di terreni agricoli, anche di grandi dimensioni. Nel prossimo futuro la domanda di superfici per impianti fotovoltaici e agrivoltaici diventerĂ  molto concreta e se ne dovranno valutare le ricadute sui prezzi e sugli affitti dei terreni.

Gli acquirenti dei terreni sono perlopiù imprenditori agricoli professionali di aziende a indirizzo zootecnico o orticolo: nel mercato fondiario mantovano sono però presenti anche diversi operatori extra agricoli che investono per proteggere i patrimoni. Le cessioni di terreni avvengono solitamente da parte di agricoltori anziani senza successori alla guida delle aziende, o dagli eredi di questi – occupati in settori extra-agricoli e non interessati all'agricoltura.

I buoni andamenti dell'export dei formaggi grana e la disponibilità di innovazioni tecnologiche (robot di mungitura), insieme alla cessazione del regime delle quote latte, incentivano l'ampliamento delle stalle da latte professionali, le quali però necessitano di terra per l'approvvigionamento foraggero e per lo spandimento dei reflui. Pure i terreni delle aree specializzate nell'orticoltura dovrebbero vedere in fu-turo buone performance, trainate dalle recenti preferenze di consumo verso i prodotti vegetali.

"Tra i fattori di depressione del mercato fondiario futuro – aggiunge Balboni - si ricordano le sovvenzioni della PAC in diminuzione, gli alti tassi di interesse, lo scarso tasso di ricambio generazionale e gli alti costi dei materiali da costruzione. La debolezza economica di alcune aree e di certi sistemi agricoli sono fattori attrattivi per gli investimenti extra agricoli nelle campagne".